7.2.06. Mietkaution und Garantieerklärung

Rechtsgrundlagen

Erläuterungen

1. Allgemeines

Die Sozialbehörden sind verpflichtet, ihren Klientinnen und Klienten bei einem Umzug in eine neue, der Situation angemessene Wohnung (vgl. auch Kapitel 7.2.04) die Leistung einer Sicherheit gemäss Art. 257e OR zu ermöglichen. Diese gehört laut SKOS-Richtlinien, Kapitel C.4.3 Abs. 1 und 2, zu den Unterstützungsleistungen im Rahmen der Wohnkosten. Im Hinblick auf eine Vereinfachung der administrativen Abläufe und einer Minimierung des Zahlungsverkehrs sollen aber wenn immer möglich Garantieerklärungen anstelle von Mietkautionen ausgestellt werden (vgl. Ziffer 2).

Handelt es sich bei der neuen Wohnung um eine Genossenschaftswohnung, für die ein Anteilsschein zu zeichnen ist, sollte dieser wenn möglich auf den Namen der Gemeinde gelöst werden. Ist dies nicht möglich, muss vom Klienten bzw. der Klientin mit Bezug auf den Genossenschaftsanteil eine Abtretung nach § 19 Abs. 1 SHG unterzeichnet werden, und zwar bevor der Genossenschaftsanteil überwiesen wird. Gleichzeitig ist die Genossenschaft über die erfolgte Abtretung unter Zustellung einer Kopie der Abtretungserklärung (per Einschreiben) zu informieren und darum zu ersuchen, einen späteren Wegzug aus der Genossenschaftswohnung der Gemeinde umgehend mitzuteilen. Die Genossenschaft sollte der Gemeinde dies schriftlich zusichern.

2. Ausstellen einer Garantieerklärung

Gemäss SKOS-Richtlinien, Kapitel C.4.3, soll beim Bezug einer preiswerten Wohnung die Hinterlegung einer Kaution der Sozialhilfeorgane vermieden werden. Bei Bedarf und wenn eine Garantieerklärung nicht ausreicht, kann ausnahmsweise eine Sicherheitsleistung gewährt werden. Die betreffenden Auslagen gelten als Leistung im Rahmen der Wohnkosten. Sie sind davon abhängig zu machen, dass die unterstützte Person ihre Rückerstattung gewährleistet (vgl. SKOS-Richtlinien, Kapitel C.4.3, Erläuterung a), zu den Sicherungsmassnahmen siehe SKOS-Richtlinien Kapitel E.2.3).

2.1. Inhalt einer Garantieerklärung

Eine Mietzinsgarantie wird von der Sozialbehörde oder der für das Soziale zuständigen Verwaltungseinheit ausgestellt. Grundlage dafür ist Art. 111 OR. Sie beinhaltet im Wesentlichen folgende Punkte:

Angaben zum Vermieter, zum Mieter, zum Mietobjekt und zum Mietvertrag,
Umfang der geleisteten Sicherheit,
Bedingungen für die Form einer Forderung aufgrund der Garantieerklärung,
Beginn und Beendigung der Gültigkeit der Garantieerklärung,
Verweis auf die zuständige Schlichtungsstelle für Mietsachen,
Unterschrift der ausstellenden Behörde und Zustimmung der Vermieterschaft durch Unterschrift.

Siehe Praxishilfen: Formulierungsbeispiel für Garantieerklärung

2.2. Gültigkeit einer Garantieerklärung

Die Garantieerklärung ist in der Regel ab Beginn des Mietverhältnisses gültig. Sie endet im Rahmen der Auflösung des Mietverhältnisses, indem die Vermieterschaft entweder Forderungen stellt (z.B. Mieterschäden, Mietzinsausstände), welche beglichen werden, oder aber die Garantieerklärung erlischt, weil keine Forderungen entstanden sind.

Diese Fristen gelten unabhängig von der Dauer des Sozialhilfebezugs des Mieters bzw. der Mieterin. Die Garantieerklärung bleibt auch gültig, wenn der Sozialhilfebezug beendet werden kann.

Ist die wirtschaftliche Lage der Klientin bzw. des Klienten zum Zeitpunkt der Ablösung derart, dass er/sie in der Lage ist, eine Mietkaution zu leisten, so kann er/sie zur Leistung dieser Kaution aufgefordert werden und die Garantieerklärung kann entsprechend befristet und danach aufgelöst werden.

2.3. Forderungen aufgrund einer Mietzinsgarantie

Entstehen der Vermieterschaft Schäden, welche normalerweise aus der Mietkaution finanziert würden, so kann sie die Erstattung dieser Schäden bei der Sozialbehörde einfordern. Das Vorgehen ist dabei mit dem der Auflösung eines Sperrkontos zu vergleichen: Die Schäden sowie die Kosten zu deren Behebung müssen belegt und vom ehemaligen Mieter zur Kenntnis genommen werden (z.B. mittels beidseitig unterschriebenen Endabnahmeprotokolls bei der Wohnungsabgabe).

Diese Kosten werden durch die Sozialbehörde aufgrund der Garantieerklärung, welche in dieser Situation die Funktion einer Kostengutsprache einnimmt, beglichen (zur Verbuchung bzw. dem für die Weiterverrechnung relevanten Zeitpunkt siehe unten Ziff. 5). Gleichzeitig wird die Garantieerklärung (in schriftlicher Form) zurückgezogen.

3. Übernahme einer Mietzinskaution bzw. eines Genossenschaftsanteils

Verweigert die Vermieterschaft ihr Einverständnis zur Mietzinsgarantie, muss die vertraglich vereinbarte Kaution geleistet werden. Die Kaution zählt als eine Unterstützungsleistung im Rahmen der Wohnkosten (SKOS-Richtlinien, Kapitel C.4.3 Abs. 2). Sie wird deshalb in der Regel auf den Namen des Mieters ausgestellt. Es ist jedoch bei der Eröffnung des Kautionskontos sicherzustellen, dass die (Rest-) Kaution bei Auflösung des Mietverhältnisses bzw. nach Vorliegen der Schlussabrechnung an die Gemeinde erstattet wird (vgl. dazu Kapitel 6.2.06, Ziff. 2). Gleiches gilt für übernommene Genossenschaftsanteilscheine.

Wird eine Mietkaution ausgerichtet, ist es nicht zulässig, diese ratenweise zurückzufordern bzw. mit laufender wirtschaftlicher Hilfe zu verrechnen. Für eine derartige Rückerstattung fehlt die Rechtsgrundlage.

Werden das Mietkautionskonto bzw. der Genossenschaftsanteilschein auf die Gemeinde ausgestellt, gehören diese zum Verwaltungsvermögen der Gemeinde und können die Aufwendungen nicht als Unterstützungsleistungen verbucht werden.

4. Zuständigkeit

Für die Behandlung des Gesuchs auf Übernahme einer vertraglich geschuldeten Mietkaution oder von Genossenschaftsanteilen bzw. für die Leistung einer entsprechenden Garantieerklärung ist jene Gemeinde zuständig, in welcher der Klient bzw. die Klientin zur Zeit der Fälligkeit wohnt. Da Mietkautionen in der Regel vor dem Bezug der Wohnung beglichen sein müssen, ist bei einem Wohnortswechsel für die Begleichung meistens die bisherige Wohngemeinde zuständig.

5. Verbuchung und Weiterverrechnung von Mietkautionen und Forderungen aufgrund von Garantieerklärungen

Mietkautionen sind vor Beginn eines Mietverhältnisses fällig und müssen entsprechend von der zu diesem Zeitpunkt zuständigen Sozialbehörde übernommen werden. Sie können in Fällen mit Kostenersatzanspruch weiterverrechnet werden. Wird die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ganz oder teilweise zurückbezahlt, so muss sie dem zum Zeitpunkt der Ausrichtung der Kaution zuständigen Kostenträger wieder gutgeschrieben werden.

Zu übernehmende Forderungen, welche aufgrund von Mietzinsgarantien entstehen, müssen auf den Zeitpunkt der Ausstellung der Mietzinsgarantie gebucht werden. Entsprechend können sie weiterverrechnet werden, sofern zum Zeitpunkt der Ausstellung der Mietzinsgarantie die Weiterverrechnungsfrist nach SHG noch läuft. Dies weil sich die Sozialbehörde im Zeitpunkt der Ausstellung der Garantieerklärung zur Übernahme dieser Forderungen in der vereinbarten Höhe verpflichtet hat.

Rechtsprechung

VB.1999.00177 (nicht publiziert): Kann die Hinterlegung einer Kaution nicht vermieden werden, zählt dieser Betrag gemäss SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3, als Unterstützungsleistung im Rahmen der Wohnungskosten, wobei die Sozialhilfeorgane die Rückerstattung sicherzustellen haben. Dabei ist nicht zu beanstanden, wenn dies durch Eröffnung und Weiterführung des Kautionskontos auf den Namen der Sozialbehörde erfolgt. Nicht zulässig ist es aber, solche Kautionen ratenweise zurückzufordern bzw. mit laufender wirtschaftlicher Hilfe zu verrechnen. Für eine derartige Rückerstattung fehlt die Rechtsgrundlage. Zudem stellt die Verrechnung mit wirtschaftlicher Hilfe eine Leistungskürzung dar, welche ohnehin nur unter den Voraussetzungen von § 24 SHG und § 24 SHV statthaft wäre.

Praxishilfen

Formulierungsbeispiel für eine Garantieerklärung anstelle einer Mietkaution

Überschrift: Garantieerklärung nach Art. 111 OR der Sozialbehörde der Gemeinde X. zugunsten [Name des Vermieters, Adresse des Vermieters]

Herr/Frau/Familie [Vorname, Name des Mieters] hat am [Datum] folgenden Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen:

Vermieter: [Name, Vorname, Adresse des Vermieters]

Mietobjekt: [Mietobjekt, Adresse]

Gemäss diesem Mietvertrag ist [Herr/Frau Vorname Name des Mieters] verpflichtet, eine Sicherheit in der Höhe von [Betrag] zu leisten.

Die Sozialbehörde der Gemeinde X garantiert hiermit im Sinne von Art. 111 OR gegenüber dem Vermieter für die Kaution in oben genannter Höhe. Damit wird der Vermieterschaft ein selbständiges Forderungsrecht gegenüber der Sozialbehörde der Gemeinde X eingeräumt für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, welche normalerweise mit der Mietkaution gemäss Art. 257e OR gedeckt würden. Weitergehende Forderungen der Vermieterschaft hat diese ausschliesslich gegenüber der Mieterschaft geltend zu machen.

Die Forderungen aus dem Mietverhältnis, für welche die Sozialbehörde der Gemeinde X aus dieser Garantieerklärung haften, müssen gegenüber der Sozialbehörde auf die gleiche Art ausgewiesen und belegt werden, wie dies zur Freigabe einer auf einem Sperrkonto einbezahlten Kaution erforderlich ist. Die Garantie der Sozialbehörde der Gemeinde X beginnt bei gültigem Zustandekommen des Mietvertrags bei Antritt des Mietverhältnisses.

Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber der Behörde geltend gemacht, erlischt die Garantieverpflichtung der Sozialbehörde der Gemeinde X ohne Weiteres.

Bei Streitigkeiten betreffend Garantieerklärung ist die Schlichtungsstelle für Mietsachen [Adresse der zuständigen Schlichtungsstelle im Bezirk] zuständig.

[Ort, Datum und Unterschrift des Vertreters der Sozialbehörde der Gemeinde X]

Von diesen Bedingungen im zustimmenden Sinn Kenntnis erhalten

[Ort, Datum und Unterschrift der Vermieterschaft]

01.03.2021